Vous avez misé sur le placement immobilier pour enrichir votre patrimoine et vous avez bien fait ! Pour rentabiliser votre acquisition, vous proposez à la location, ou avez pour projet de le faire, le bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Une bonne connaissance du code des impôts peut vous aider à rentabiliser au mieux votre investissement. Les règles d’imputation des déficits fonciers peuvent notamment devenir des aides précieuses pour qui sait les appliquer.
Déficit foncier et déduction d’impôts
On parle de déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier que vous dégagez de la mise en location de votre bien. Or le déficit foncier est déductible des revenus fonciers ultérieurs sous certaines conditions. Il est ainsi possible d’utiliser le déficit foncier pour réduire le montant de vos impôts. Sachez que plus votre tranche d’imposition est élevée, plus les économies d’impôt seront importantes. La déduction est cependant très encadrée. Pour ne rien laisser passer, n’hésitez pas à vous faire accompagner dans vos calculs par un professionnel !
La liste des charges déductibles
La procédure pour imputer un déficit foncier à ses revenus peut être complexe, car toutes les charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Les frais de notaire et les frais d’agence immobilière, par exemple, ne sont pas concernés par cette mesure. Le code des impôts donne la liste exhaustive des charges déductibles, elle comprend notamment :
- Les dépenses de réparation et d’entretien
- Les primes d’assurance
- Les provisions pour dépense
- Les dépenses d’amélioration, sans prendre en compte les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
- Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la reconstruction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.
- Les frais de gestion
- Les impôts qui incombent au propriétaire bailleur
Calculer sa déduction d’impôt
Pour calculer la part que vous pouvez utiliser pour réduire votre imposition, il est nécessaire de distinguer d’une part les déficits créés par des intérêts d’emprunt et, d’autre part, le déficit créé par les autres charges. Le déficit foncier qui concerne les charges, à l’exclusion des intérêts d’emprunt, est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros, ou 15 300 euros pour les propriétaires qui ont opté pour le dispositif Périssol. L’éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs. Le déficit supérieur à cette somme ainsi que le déficit créé par les intérêts d’emprunt sont reportables sur le revenu foncier au cours uniquement des dix années suivantes. Si vous possédez plusieurs immeubles que vous louez, le déficit constaté sur un seul immeuble est imputé sur le revenu foncier des autres immeubles, dégageant un déficit foncier global.
Conditions pour l’imputation des déficits fonciers
Lorsqu’un déficit est imputé au titre d’une année, l’immeuble doit rester en location durant les trois années suivantes. Le non-respect de cette condition entraine une remise en cause de la déductibilité. Enfin, sachez que des règles particulières s’appliquent en cas de démembrement de propriété, lorsque la location concerne un monument historique ou dans le cadre de la Loi Malraux.